Kısaca
- Önce kaynak: üst dairenin iç tesisatı, ortak kolon, teras ya da yağmur suyu farklı sorumluluk sonuçları doğurur.
- KMK’nin 19. maddesi, kat malikini kusuruyla verdiği zarardan diğer kat maliklerine karşı sorumlu tutar.
- SEDDK’nın yangın sigortası genel şartlarında dahili su ek teminattır; poliçede olup olmadığına bakılır.
- Tarihli fotoğraflar ve tespit bulgusu, komşu, yönetim ve sigortacıyla konuşmayı kolaylaştırır.
- Bu yazı genel bilgilendirmedir; somut uyuşmazlıkta hukuki destek alın.
Alt kata su sızınca ilk saatlerde ne yapılmalı?
Önce suyun nereye ulaştığına bakın. Islaklık tavan lambasına, prize ya da elektrik kutusuna yakınsa alt kattaki daire o hattın sigortasını kuru ve güvenli bir yerdeki panodan kapatmalı, ıslak armatüre dokunulmamalıdır. Pano ıslaksa ya da ona ulaşmak için ıslak zemine basmak gerekiyorsa panoya dokunmayın; yönetime ve elektrik dağıtım şirketine haber verin. Damlama ara vermeden sürüyorsa üst dairede daire ana vanasının kapatılması, vanadan sonraki basınçlı hatta bir kaçak varsa akışı durdurur. Gider kaynaklı bir sızıntıda ise şüpheli giderin kullanılmaması akışı azaltabilir. Damlayan suyun altına bir kap koymak ve ıslak halıyı kaldırmak, hasarın yayılmasını sınırlar.
Ardından iki daire birlikte not tutsun: ıslaklığın ilk görüldüğü gün ve saat, sürekli mi yoksa belirli bir kullanımdan sonra mı arttığı, üst dairede o noktaya hangi odanın denk geldiği. Tavanın, etkilenen eşyanın ve üst dairedeki ilgili alanın tarihli fotoğraflarını çekin. Bu kayıtlarla incelemeyi yönlendirebilir, sonradan komşu, yönetim ya da sigortacıyla aynı bilgilere dayanarak konuşabilirsiniz. Su eşyaya ya da dolaba ulaştıysa etkilenen eşyayı kuru bir yere alın ve hasar görmüş hâlini de fotoğraflayın.
Suyun kaynağı belli olmadan sorumlu belli olur mu?
Kaynak test edilmeden sorumluyu söylemek zordur. Alt kattaki iz üst dairenin iç tesisatından gelebileceği gibi binanın ortak kolonundan, çatı ya da terastan, balkondaki yağmur suyu süzgecinden de gelebilir. Su yapı içinde ilerlediği için lekenin tam üstündeki oda da kaynak olmayabilir. Bazen kaynak birden fazladır: üst dairenin giderindeki bir çatlak ile ortak kolondaki yıpranmış bir conta aynı tavana su verebilir.
Kanunun çizdiği genel çerçeve şöyledir: 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 18. maddesi kat maliklerini birbirini rahatsız etmemek ve birbirinin haklarını çiğnememekle yükümlü tutar ve bu borçları kiracılara da uygular. 19. madde, her kat malikinin kusuruyla anagayrimenkule ve diğer bağımsız bölümlere verdiği zarardan sorumlu olduğunu söyler. 4. madde ise kat malikinin kendi bölümü dışındaki kanalizasyon ve su tesislerini, çatıları ve yağmur oluklarını ortak yer sayar; bu yerlerin onarımı için yönetimle görüşülür.
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 49. maddesi kusurlu ve hukuka aykırı bir fiille zarar vereni zararı gidermekle yükümlü tutar. 69. madde ise bina malikinin, yapımdaki bozukluklardan ya da bakımdaki eksikliklerden doğan zararı gidermesini düzenler. Hangi hükmün hangi olaya uygulanacağı kaynağa, kusura ve taraflar arasındaki sözleşmelere göre değişir.
Hukuki not
Bu bölüm genel bilgilendirmedir, hukuki görüş değildir. Somut uyuşmazlıkta avukattan ya da ilgili kurumdan hukuki destek alın.
Komşuya sızan suyun kaynağını hangi yöntem gösterir?
Testler, kaynağın bulunduğu düşünülen dairede yapılır; bu yüzden üst dairenin sahibi ya da kiracısı sürece katılmalıdır. Servis öncesinde iki dairenin de uygun olduğu bir zamanı ve iş bedelini onaylayacak kişiyi belirlemek gerekir. Birden fazla dairenin tesisatı incelenecekse kapsam ayrıca konuşulur. Islaklık alt katta birden fazla dairenin altına yayılmışsa ya da yan dairelere uzanıyorsa ortak hat ihtimali güçlenir; bu durumda yönetimin incelemeye katılması gerekir.
Alt kata sızmada yöntemlerin kapsamı
Alt kattaki iz incelemesi
Neyi gösterir: Islaklığın yayılımını, yaşını ve kullanım saatleriyle ilişkisini
Neyi göstermez: Kaynağın hangi hat olduğunu
Ne zaman seçilir: Her incelemenin başında
Üst dairede basınç testi
Neyi gösterir: Soğuk ve sıcak su hattında kayıp olup olmadığını
Neyi göstermez: Kaybın noktasını; gider kaçağını
Ne zaman seçilir: Islaklık ara vermeden sürüyorsa ya da kullanım yokken artıyorsa
Akustik dinleme
Neyi gösterir: Basınçlı borudaki kaçak sesinin yoğunlaştığı yeri
Neyi göstermez: Gider kaçağını çoğu durumda
Ne zaman seçilir: Basınç testi kayıp gösterdiğinde ya da ıslaklık basınçlı hattı açıkça işaret ettiğinde
Gider kamerası
Neyi gösterir: Mutfak, banyo ya da balkon giderinin içindeki kırık ve çatlakları
Neyi göstermez: Temiz su hattını; borunun dışındaki yüzey geçişlerini
Ne zaman seçilir: Temiz su testleri temiz çıktığında ya da iz bir kullanımla büyüyorsa
Kontrollü kullanım
Neyi gösterir: Hangi giderin kullanımının izi büyüttüğünü
Neyi göstermez: Arızalı parçanın kendisini
Ne zaman seçilir: Birden fazla gider aynı noktaya denk geldiğinde
Komşuyla ve yönetimle görüşmeyi nasıl düzenlersiniz?
Sızıntı iki daireyi ilgilendirdiği için anlaşmazlıkların önemli bir bölümü bilgi eksikliğinden doğar. Kaynak test edilmeden kimin kusurlu olduğunu söylemek, yanlış daireyi suçlamaya ve gereksiz kırmaya yol açabilir. Aşağıdaki sıra kimseyi önceden suçlu ya da suçsuz saymaz ve tarafların aynı bilgiyle konuşmasını sağlar:
Tespit öncesi gözlem kaydından bulgu sonrası görüşmeye kadar şu sırayı izleyebilirsiniz.
| Görüşme aşaması | Yapılacak iş | Katılanlar |
|---|---|---|
| Gözlem kaydı | Herkes kendi gördüğünü ayrı ayrı yazsın | İki daire |
| Tespiti planlama | İncelenecek daireyi ve tarihi birlikte kararlaştırın | İki daire; üst dairenin sahibi ya da kiracısı |
| Ortak tesisat ihtimali | Yönetimi baştan bilgilendirin | Yönetim |
| Bulgu sonrası görüşme | Onarımın ve alt kat hasarının nasıl paylaşılacağını konuşun; uzlaşamazsanız hukuki destek alın | İki daire |
- Gözlemleri iki daire ayrı ayrı kaydetsin; herkes kendi gördüğünü yazsın.
- Tespitin hangi dairede, hangi tarihte yapılacağını ve iş bedelini kimin onaylayacağını önceden kararlaştırın.
- Kaynak ortak tesisatı gösterebilecekse yönetimi baştan bilgilendirin.
- Bulgu açıklandıktan sonra onarımın ve alt kattaki hasarın giderilmesinin nasıl paylaşılacağını konuşun; uzlaşamazsanız hukuki destek alın.
Konut sigortası komşudan gelen suyu karşılar mı?
Poliçeye bağlıdır. Sigortacılık ve Özel Emeklilik Düzenleme ve Denetleme Kurumu’nun (SEDDK) yayımladığı Yangın Sigortası Genel Şartları, dahili suyu ancak ek sözleşmeyle teminata alınabilen haller arasında sayar. Aynı metindeki Dahili Su Klozu örneği; sigorta konusu bina içindeki temiz veya pis su tesisatının patlaması, taşması, sızması, tıkanması, kırılması ve donmasının doğrudan neden olduğu zararları kapsama alır. Poliçenizin bağlı olduğu güncel şartlar farklı olabilir.
Klozun istisnaları da önemlidir. Donma dışında tesisatın ve tesisata bağlı cihazların kendisinde oluşan bozulma, aşınma ve eskime; izolasyon yetersizliği nedeniyle teras ya da dış cepheden sızan yağmur suyu, tedrici nemlenme ve yeraltı sularının sızması teminat dışında sayılır. Piyasadaki konut poliçeleri bu metne ek teminat ve özel şartlar koyabilir; komşuya verilen zararı karşılayan bir sorumluluk teminatının bulunup bulunmadığı da poliçeden poliçeye değişir. Kendi poliçenizin güncel şartlarını sigorta şirketinize ya da acentenize sorun. Başvurudan önce poliçe bilgilerini, hasarın ilk görüldüğü tarihi, tarihli fotoğrafları ve tespit bulgusunu bir arada tutmak, sigortacının soracağı sorulara hazırlıklı olmanızı sağlar.
Kaçak Tespit Tesisat sigorta işlemlerini yürütmez. Bizim katkımız, tesisatta yaptığımız incelemenin bulgusunu ve yaptığımız onarımı size açıkça anlatmaktır; bu bilgileri sigortacınızla nasıl paylaşacağınıza siz karar verirsiniz.
Bulgu açıklanırken hangi bilgileri not etmelisiniz?
Komşu, yönetim ya da sigortacıyla konuşacaksanız bulgunun nasıl kayda geçeceği önemlidir. Yazılı rapor her işte verilen standart bir belge değildir; yazılı bir özetin verilip verilemeyeceğini servis görüşmesinde sorun. Tesisat bulgusu, sigorta eksperinin ya da bilirkişinin değerlendirmesinin yerine geçmez. Bulgu açıklanırken aşağıdaki bilgileri not edin ya da fotoğraflayın.
- İncelemenin tarihi, adresi ve hangi dairelerde yapıldığı.
- Alt kattaki izin konumu ve üst dairede karşılık gelen alan.
- Test edilen hatlar ve her birinin sonucu (örneğin soğuk ve sıcak su basınç testi, gider kamerası).
- Kaçağın yeri ve parçası; daire hattında mı, ortak kolonda mı olduğu.
- İncelenemeyen bölüm ve nedeni.
- Önerilen onarım, açılacak alan ve kapatmanın kapsamı; onarımdan sonra yapılan kontrol.
- Kamera görüntüsünün ya da bulgu fotoğrafının sizinle paylaşılıp paylaşılamayacağı.
Tesisat onarımı ile alt kattaki hasarın giderilmesi aynı iş mi?
Değildir. Tespit kaçağın yerini belirler, tesisat onarımı arızalı boru ya da bağlantıyı giderir, kapatma da onarım için açılan yüzeyi yeniden kaplar. Alt kattaki tavanın kuruması, sıva ve boya yenilenmesi ise ayrı bir iştir ve genellikle kaynak giderildikten sonra planlanır. Tavan kurumadan yapılan boya, nemin sürüp sürmediğini görmeyi de zorlaştırır.
Onarımdan sonra alt kattaki izi bir süre birlikte izlemek, kaynağın giderildiğini görmenin sade bir yoludur. İz büyümeye devam ediyorsa ikinci bir kaynak ya da ortak hat ihtimali yeniden değerlendirilir. Alt kattaki yüzeyin onarımı için kuruma beklenecekse, kuruyup kurumadığını izlemek amacıyla izin sınırını tarihli olarak işaretlemek yararlı olur.
Tespit örneği
Beylikdüzü Adnan Kahveci’de müşterimiz, mutfağından alt kattaki komşusuna su sızdığını bildirdi. İncelemeye alt kattan başladık; alttaki mutfağın tavanında sararmış ve nemlenmiş bölgeler vardı. Üst kattaki mutfak gider hattını kamerayla incelediğimizde boruda belirgin yağlanma ya da tıkanıklık görmedik, ama pimaş boruda çatlak bulduk; lavabo kullanıldıkça buradan az miktarda su sızıyordu. Görüntüleri müşterimize gösterdik. Teklif kabul edildikten sonra çatlak boruyu yenisiyle değiştirdik, gider bağlantılarını yeniden kurduk ve açılan alanı kapattık.
Sık sorulan sorular
Alt komşuya su sızıyorsa sigorta öder mi?
Poliçeye bağlıdır. Kendi dairenizdeki su hasarı için konut poliçenizde dahili su teminatı olup olmadığına bakılır. Komşuya verilen zarar ise ayrı bir sorumluluk teminatının konusudur ve poliçeden poliçeye değişir. Teminat olsa bile aşınma, eskime ve tedrici nemlenme gibi istisnalar bulunabilir. Şartları sigortacınıza sorun; bu yanıt genel bilgilendirmedir.
Su kesildikten sonra tavandaki leke neden büyümeye devam ediyor?
Tavan ve döşeme içinde biriken su, kaynak durduktan sonra da bir süre yayılıp kuruyarak iz bırakabilir. Leke kenarlarının genişlemesi tek başına kaçağın sürdüğünü göstermez. Yeni damlama, ıslak dokunan yüzey ya da kullanımla büyüyen iz ise kaynağın sürdüğünü düşündürür; bu durumda inceleme yinelenir.
Sızıntı ortak kolondan geliyorsa ne olur?
634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, kat malikinin kendi bölümü dışındaki kanalizasyon ve su tesislerini ortak yer sayar. Ortak hattaki bir arızanın onarımı için yönetimle görüşülür; ortak yerlerin onarım giderlerinin paylaşımı kanunun 20. maddesi ve yönetim planına göre belirlenir. Somut durumda yönetim planınızı inceleyin ve gerekirse hukuki destek alın.
Kaynak bulunmadan onarıma geçilebilir mi?
Görünür bir bağlantı açıkça damlıyorsa o parçanın onarımı doğrudan yapılabilir. Kaynak görünmüyorsa tahmine dayanarak duvar ya da zemin açmak, yanlış yerde kırma ve gereksiz hasar riski taşır. Komşu, yönetim ya da sigortacıyla konuşulacaksa kaynağın test edilmiş olması tarafların aynı bilgiyle hareket etmesini de sağlar.
Kaynaklar ve ilgili sayfalar
Kaynaklar
İlgili sayfalar
Diğer rehberler
Son güncelleme: 15 Kasım 2026. İçeriği hazırlayan: Kaçak Tespit Tesisat ekibi. Bu sayfa genel bilgilendirme amaçlıdır; inceleme yapılmadan kesin teşhis yerine geçmez.
Tespit görüşmesine hazırlık
Belirtinin yerini, zamanını ve varsa sayaç gözleminizi not edin. Hangi hattın, hangi yöntemle inceleneceğini ve tespitten sonraki onarım kapsamını önceden netleştirelim.